Главная » 2012 Февраль 14 » Как выгодно купить квартиру
19:32 Как выгодно купить квартиру | |
| Приобрести хорошую квартиру в новостройке стало непросто. Лучшие апартаменты ныне раскупают еще до приемки нового дома госкомиссией, на стадии закладки первого кирпича, а то и подготовки проекта. Поэтому тот, кто хочет успеть на самый большой разбор квартир, должен поторопиться. К счастью, нервные затраты покупателей риэлторы и застройщики готовы компенсировать самыми разнообразными схемами продаж. Горький остаток В чем заключаются плюсы "ранней" сделки? Во-первых, есть из чего выбрать, а во-вторых, квадратный метр стоит дешевле. Ведь после приемки дома госкомиссией застройщик вынужден добавлять к цене недвижимости 20%-ный НДС. Заключив же инвестиционный контракт заранее, вы приобретаете конкретные права на получение квартиры и оформление ее в собственность. Первое право гарантировано вам с момента полной оплаты жилья по договору. Второе - по окончании всего инвестиционного цикла, т. е. после сдачи дома госкомиссии и подписания протокола о распределении долей в новостройке. Практика показывает, что к тому моменту в доме остаются только 10-15% непроданных квартир. Обычно это большие трех- и четырехкомнатные апартаменты. Причем такие, от которых уже отказались ваши будущие соседи. Одно- и двухкомнатное жилье пользуется повышенным спросом и подчистую разбирается на самых ранних этапах строительства. Начальник отдела реализации новостроек компании "БЕСТ-Недвижимости" Дмитрий Симонов советует будущим собственникам квартир заключать инвестиционный контракт с риэлторской фирмой или заказчиком объекта на нулевом цикле строительства выбранного дома. По оценке компании МИАН, в первые несколько месяцев работ по возведению обычного панельного дома в нем покупают порядка 30% жилья. Это справедливо и для Москвы, и для ближайшего Подмосковья. Существует еще и такой вид продажи, как договор об уступке права требования. В отличие от двустороннего инвестиционного контракта он заключается тремя сторонами - покупателем, застройщиком и посредником. В качестве последнего может выступать как частное, так и юридическое лицо, желающее избавиться от ненужной недвижимости или выкупившее один или несколько этажей в новостройке. Единственное ограничение - право требования квартиры не может быть уступлено более трех раз. По условиям подобное соглашение ничем не отличается от упомянутого выше контракта. Однако очевидно, что наличие лишнего посредника неизбежно делает жилье дороже. Приобретать квартиру в уже сданной в эксплуатацию новостройке по предварительному договору купли-продажи риэлторы не рекомендуют. Выбирать жилье придется из откровенно неудачных или очень дорогих вариантов. Помимо НДС вы будете доплачивать и за каждый квадратный метр. С момента начала работ до сдачи объекта цены вырастают на 20-30%. Это как минимум. Дальнейший рост зависит от района, инфраструктуры, экологической обстановки в окрестностях дома и т. д. При нынешнем ажиотажном спросе на жилье коммерсанты ежемесячно поднимают цены за новые квартиры на полтора-два процента. Итог: чем раньше вы обзаведетесь недвижимостью, тем меньше за нее заплатите. Гарантии безопасности Юрист управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Николай Вопиловский подчеркивает: "В договоре любого вида должно быть указано, что цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит". Известны случаи, когда в отсутствие такого пункта в соглашении к концу строительства покупателям неожиданно объявляли, что "метр подорожал". Площадь будущей квартиры также необходимо точно зафиксировать в контракте, иначе она может оказаться несколько больше или меньше оговоренной. Причем в текст непременно стоит включить условие о взаиморасчетах, чтобы оплачивать квартиру только за фактически полученный метраж. Бесспорно, приобретая апартаменты, существующие лишь на бумаге, вы рискуете. И хотя сейчас случаи откровенного мошенничества при заключении сделок с коммерческим жильем - большая редкость, вам понадобятся гарантии честности продавца и "чистоты" сделки. Главное, риэлтор или застройщик должен письменно подтвердить свое право на реализацию данной квартиры. Для этого в договор включается фраза о том, что квартира не заложена, не находится под арестом или запретом и никакие третьи лица на нее не претендуют. Размер материальной ответственности продавца перед вами в случае нарушения данного пункта составляет от 10 до 30% стоимости недвижимости. Разумеется, ему придется вернуть все полученные от вас деньги. В следующем гарантийном пункте согласовываются реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность. Вы должны рассчитывать, что справите новоселье в обещанные сроки. Штраф за неисполнение обязательств в данном случае равняется 5-10% стоимости квартиры. Для справки: обычный панельный дом возводится около года, в то время как монолитно-кирпичные здания - не менее полутора лет. Следует проконтролировать, чтобы застройщик предоставил вам полный пакет документов, необходимых для оформления квартиры в собственность. В противном случае эксперты по недвижимости советуют подписать с риэлторской компанией или квалифицированным юристом договор-поручение на осуществление данной процедуры. Вы можете зафиксировать в инвестиционном контракте, что свидетельством качества квартиры служит акт приемки дома госкомиссией. Лучше, конечно, когда вы осматриваете приобретаемое жилье лично и подписываете с продавцом соответствующий акт. Нелишним будет удостовериться, что риэлтор или посредник действительно имеет право продать вам конкретную квартиру. Адрес в правоустанавливающем договоре, на основании которого реализуется квартира, и в вашем договоре с продавцом должен полностью совпадать. Если в документах не совпадает секция, этаж и т. д., то, возможно, вам хотят продать вовсе не то жилье, которое вы мечтали получить. Шило на мыло Возникает закономерный вопрос: не лучше ли в таком случае иметь дело напрямую с застройщиком, минуя посредников? Дать на него однозначный ответ крайне сложно. Свои плюсы и минусы есть в каждом варианте. У агентств, разумеется, гораздо шире выбор. Например, в середине июля компания МИАН предлагала потенциальным клиентам на выбор 4700 квартир в новых домах. Строители подобными ресурсами не располагают, хотя за один квадратный метр и просят меньше. Обращаться к ним имеет смысл, если вы точно знаете, что купите квартиру именно в этом доме, и у вас есть время и желание самостоятельно собирать и подписывать разнообразные справки, счета, акты и т. д. Впрочем, сейчас многие заказчики заключают договоры с крупными риэлторскими фирмами. С их помощью они реализуют недвижимость по так называемым "ценам застройщиков". Понятно, что оптовому покупателю (он же впоследствии - продавец) сотня-другая квартир достанется по низкой цене, поскольку застройщику выгодно иметь дело с одним, надежным партнером, нежели с десятком посредников. Кроме того, разбогатевшие агентства сами нередко становятся заказчиками и инвестируют в строительство, что положительно сказывается на стоимости жилья - накрутка за посредническую деятельность уменьшается. Профессиональный менеджер непременно укажет клиенту на то, что целый ряд квартир его фирма продает по льготной цене. Как правило, льготы "оформляются" в виде бонусов и скидок. Это популярная сегодня система поощрения клиентов. Однако следует внимательно посмотреть, не предлагают ли вам по льготной цене "залежавшуюся" квартиру, непрестижный район, полный расчет за год до вселения или еще что-нибудь столь же "приятное". Согласитесь, никто не будет работать себе в убыток. И ниже себестоимости квартиру не продаст. А сейчас, когда это понятие застройщиками по большей части забыто - их цель сверхприбыли, - тем более. Подсластить пилюлю стараются различными рекламными акциями, подарками, скидкой до 10% в случае покупки второй квартиры в одном агентстве, льготными договорами на отделку квартиры со "своими" ремонтниками и даже дешевой покупкой стройматериалов по дисконтной карте. Например, все клиенты компании МИАН, приобретающие жилье в Куркине, получают именной сертификат ИКЕА на бесплатный дизайн-проект нового жилья. "МИЭЛЬ-Недвижимость" выдает покупателям квартир "Гарантийное обязательство" и берет на себя решение всех возникших у клиента юридических проблем. Совсем недавно риэлторы применили старый "советский" прием: приведи клиента - получишь приз. К счастью, строительство "пирамид" пока не практикуется, но все предпосылки уже созданы, и соблазн очень велик, поскольку таким образом можно "раскрутить" деньги малоимущих слоев населения. К чести риэлторов, они четко следят за развитием ситуации и не заинтересованы в появлении на рынке откровенных жуликов. По ним уж лучше ипотека, чем подмоченная репутация. В компании "Новый мир" есть дисконтная карта - ее получают при покупке квартиры в "Новом мире". Предъявив эту карту, можно получить дополнительную скидку 1% при последующих покупках. Причем картой может воспользоваться не только сам покупатель, но и любой другой, кому он ее предоставит. Он получит 1%, и владелец карты тоже получит 1% - живыми деньгами! То есть, в идеале, порекомендовав "Новый мир" 100 своим знакомым, можно полностью окупить квартиру. В компании "Отделстрой" от комментариев по поводу своих программ привлечения покупателей отказались. Удалось выяснить лишь то, что и у них есть дисконтная карта, аналогичная той, что в "Новом мире". Официальная позиция пресс-службы компании следующая: скидок не даем, потому что и так все хорошо распродается. С акцентом на том, что у них "и так ужасно низкие цены". Но на недавней выставке стендисты "Отделстроя" были замечены в раздаче купонов на скидку... в 2 кв. м. В пресс-службе корпорации "С-Холдинг" сообщили, что продают жилой комплекс "Синяя птица-2" без системы скидок, зато с учетом системы рассрочек до конца строительства корпуса с прогрессирующим увеличением цены за 1 кв. м. При оплате 50% цена квартиры увеличивается на $40 за 1 кв. м, при 30% - $70 за 1 кв. м. Однако нас заверили, что это не догма: для каждого клиента компания разрабатывает свой график платежей. Крупные агентства недвижимости предлагают своим клиентам покупку жилья в рассрочку. Эта форма продажи применяется все чаще. Однако стоит внимательно изучить условия договора и оценить свои возможности: насколько реально рассчитаться с компанией в срок и какие санкции следуют за неисполнение обязательств. Компания МИАН предлагает приобрести у нее квартиру в рассрочку на полгода или год. От ипотечного кредита миановскую рассрочку отличает незначительный срок (до года) погашения займа и отсутствие необходимости официально иметь большую зарплату. По словам представителя агентства МИАН по связям с общественностью Игоря Ладычука, к рассрочке платежей прибегают в основном бизнесмены. В условиях постоянно растущих цен им выгоднее оформить договор, допустим, сегодня, а через несколько месяцев, получив прибыль от одной из своих операций, окончательно рассчитаться с агентством. Проблем, раздумий, тягот выбора и искушений при покупке жилья возникает много, но при грамотном подходе и наличии терпения избежать трудностей не так уж и сложно.  | |
|
| |
| Календарь |
| Статистика |
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0 |