Главная » 2012 Февраль 14 » Как продать коммерческую недвижимость
20:20 Как продать коммерческую недвижимость | |
| Это нежилая недвижимость, предназначенная для коммерческой деятельности с целью извлечения прибыли. Подразделяется на: офисную, торговую, промышленную, складскую, гостиничную. Эта недвижимость относится к так называемому нежилому фонду, что не означает, что там нельзя жить, но вот прописаться, там не получится. Кто может купить коммерческую недвижимость? В России ограничений на покупку нет. Любой человек, фирма, могут купить. Это может быть как россиянин, так и иностранный подданный. Любой, кто хочет и может. Почему коммерческая недвижимость? Коммерческая недвижимость, исходя из названия и толкования, предназначена для извлечения прибыли, т.е. заработка на ней. А значит это то, что нужно. Закон уже это учитывает и защищает Вас. Вариантов заработка гораздо больше. Да и сами заработки тоже. Вашим клиентом будет бизнес. Это так называемый вариант B2B (business to business). Если даже продавец, покупатель или арендатор является физическим лицом, он все равно использует недвижимость для коммерции, в том или ином виде. Как купить коммерческую недвижимость? Подход к покупке недвижимости должен быть серьезный и творческий. Выбирая объект надо четко представлять себе, как на нем заработать. ВАЖНО – объект должен соответствовать требованиям того бизнеса, для которого он предназначен. От того, насколько объект коммерческой недвижимости соответствует требованиям торговли, ресторана, складирования и др. полностью зависит доходы собственника такой недвижимости. Действия при покупке: Для начала определитесь, какой тип недвижимости интересует. Магазин, ресторан, склад, гостиница, офис. В каждом типе свои потребители и законы. А также свои размеры заработков. Изучите предложения. Купите Из рук в руки недвижимость, посмотрите объявления агентств недвижимости, профессиональных брокеров, рынка недвижимости. Изучите спрос. Кто покупает? Кто арендует? Почем? Посчитайте сколько нужно вложить и можно заработать. Внимательно осмотрите все объекты. Предварительно переговорите с теми, кто мог бы в дальнейшем купить или арендовать у Вас такую недвижимость. Поверьте, если Вы придете с интересным объектом, к менеджеру по развитию крупной сети магазинов и спросите - почем Вы арендуете у меня вот это помещение? Он не откажет в консультации. Изучите все характеристики интересующего объекта – технические, юридические и т.д. Сделку проводите максимально чисто. Исключая доверенности. Документы в Регпалате проверяйте скрупулезно. По необходимо пользуйтесь услугами консультантов. Учитывайте правовой статус земли. Даже если это часть большого объекта. Например, бутик в Торговом центре. Помните это не квартира, где земля не понятно чья, и Вы никогда об этом не узнаете, да Вас никто и не спросит. Неплохо бы заказать оценку коммерческой недвижимости, но это удовольствие не дешевое, а результат работы некоторых «оценщиков» не имеет ничего общего с действительностью. Где купить недвижимость? В коммерческой недвижимости расположение имеет ключевое значение, гораздо более важное, чем в жилой. ЧТО САМОЕ ВАЖНОЕ В НЕДВИЖИМОСТИ? Любой американец или европеец ответит – 3L Location Location Location (Расположение Расположение Расположение). И будет прав. Советую прислушаться, так как их рынок недвижимости постарше нашего будет. Поэтому выбор расположения находится на первом месте, при покупке коммерческой недвижимости. Требования здесь простые. Объект коммерческой недвижимости должен: располагаться на оживленных, основных улицах населенного пункта. находиться на первой линии, вдоль «красной линии» улицы, быть хорошо виден с проездных магистралей, находиться в зоне хорошей транспортной и пешеходной доступности, располагаться в зоне с массовой застройкой, либо в близи деловых, административных, учебных районов. Эти требования очень важны, представьте что до Вашего магазина от метро за пару часов на собаках не доедешь. Да еще в округе почти нет жителей. Кому он нужен? Да никому. Даже, если Вы найдете арендатора, он убежит от Вас так же быстро, как бегают те самые собаки. Если объект является составной частью более крупного, то почти все те же требования сохраняются, только корректируются на формат объекта. Какую недвижимость покупать? Тип коммерческой недвижимости можно выбирать исходя из: Ваших личных предпочтений - подумайте, о каком бизнесе Вы больше всего знаете Например Вам нравится вкусно поесть и Ваша теща когда то работала поваром - купите помещение под ресторанчик, Максимальной доходности - не секрет, что разный бизнес, по разному доходен и поэтому цены на недвижимость и её аренду, будут соответствующие, Бюджета, на который Вы рассчитываете – нельзя купить Торговый центр по цене автомойки, как бы Вам не хотелось, Тип зависит от того бизнеса, который может расположиться на данной недвижимости. И каждый бизнес предъявляет комплекс требований. Требования могут быть технические: высота потолка, наличие мощности по электричеству, и других инженерных коммуникаций, допустимая нагрузка на перекрытия, наличие жироуловителя для ресторана и масса других. Несоответствие одному из них может поставить крест на прекрасных перспективах. Юридические: ограничения использования, несоответствие правового статуса, архитектурные ограничения, статус памятника культуры и т.д. Подводных камней и тонкостей масса. Например во встроено-пристроенных помещениях к жилым домам, режим работы ограничен 23 часами. И даже, если Вы будете полностью соблюдать предписанный распорядок, «активные» жильцы наверняка найдут повод испортить Вам жизнь. Как можно заработать на коммерческой недвижимости? Типы заработка вполне традиционны: Купить перепродать, Купить сдать в аренду, Девелопмент коммерческой недвижимости Существует естественно, масса комбинированных вариантов. В первом случае все понятно, максимально дешево купил – на фундаменте, срочно выкупил, купил - подождал пока улучшиться район и т.д. Самым малохлопотным пожалуй, является аренда. Казалось бы куда проще купил, сдал в аренду, и каждый месяц тебе приносят денежки на тарелочке, с голубой каёмочкой. Ну чем не мечта – лежишь ничего не делаешь, а тебе деньги приносят. И правда неплохо. Но чтобы все было так безоблачно, надо немало потрудиться. Правильно выбрать расположение, тип недвижимости, подобрать надежного и качественного арендатора, заключить правильный договор аренды. Решить вопрос с эксплуатацией. Хорошо, если есть управляющая компания, и она вполне вменяема по отношению цена/качество услуг. Может ведь и так получиться, что «львиную» часть Ваших доходов будет сжирать именно эта коммуналка. Самый трудоемкий естественно третий вариант. Девелопмент недвижимости- это отдельный самостоятельный бизнес, здесь не хватит места все описать. Сколько можно заработать на коммерческой недвижимости? Заработать можно столько, сколько Вы хотите. Возможности поистине безграничны и ограничиваются только Вашим желанием. Главное считать. А считать надо все, сколько надо заплатить за саму недвижимость, комиссионные агенту, при покупке, продаже, сдаче в аренду, за регистрацию, пошлины, сборы оформление договора аренды земли, коммунальные платежи, операционные, налоги, а их здесь возникает немало, зарплата бухгалтеру, если вы открываете фирму, амортизация, текущие и капитальные ремонты, вынужденные простои и т.д. и тп. В общем, целый бизнес палан. Да, так и есть надо составлять бизнес план. А как Вы думали? Вы же бизнесмен или бизнесвумен J Как же его составить? Да очень просто, почитайте как его делать и вперед. Можете сами, можете заказать тем, кто давно это делает. Как хотите, но главное СЧИТАЙТЕ! Теперь по порядку. Относительно малодоходным является арендный бизнес. Оно и понятно, сколько сил вложил, столько и получил. Хочешь спокойно лежать и получать гарантированные суммы – получай, но на сверхприбыли не рассчитывай. Однако, нельзя сказать что доходность в 20-30 % годовых является низкой. А ведь это вполне реально. Главное один раз немного побегать, напрячь мозги, сделать правильный выбор и все. Аренда великая вещь. Ведь никто не запрещает, заложить сданную коммерческую недвижимость в банк, получить кредит, а платежи по кредиту покрывать за счет аренды. Сделки по купле продаже коммерческой недвижимости могут приносить больше, иногда до 100%. Но это большой труд. Надо постоянно держать нос «по ветру». Изучать спрос, предложение, бегать, встречаться с людьми, рисковать своими деньгами. Выискивать варианты, уговаривать, убеждать. В общем интересная, но хлопотная работа. Девелопмент недвижимости это пик работы в недвижимости. Мало кто реально до конца знает, что это такое. Даже те многочисленные компании, которые круто пиарятся как Девелоперы, иногда не могут отличить это понятие от строителя или простого риелтора. Заработать на недвижимости можно много 200 – 300 % не предел. Каковы риски, покупки недвижимости? Риски есть и они немаленькие. Например, можно купить объект со скрытыми техническими недостатками, с «нечистой» историей сделок, с невозможностью увеличить количество отпускаемой электрической энергии, с «неадекватным» соседом в квартире наверху. арендатор может съехать, не предупредив, и «случайно» забыв рассчитаться за полгода аренды, Администрация может потребовать замостить половину улицы, прилегающей к Вашему объекту, и т.д. и т.п. Но если делать все правильно, в нужной последовательности, их можно минимизировать. Главное ДУМАТЬ, прежде, чем принимать решение. Можно не знать каких то тонкостей, но не забыть проконсультироваться. На рынке коммерческой недвижимости масса консультантов, агентов, брокеров, юристов и т.д. Некоторые из них, сами ничего не понимают, но Вы это скоро поймёте, если не будете зацикливаться на одной компании. Где взяь деньги на покупку коммерческой недвижимости? Деньги – вещь серьезная и шуток не любит. Коммерческая недвижимость – вещь не менее серьезная и без денег не продается. Так что же делать, если купить надо, а денег нет. Проявить творческий подход и получить совсем бесплатно вряд ли удастся, но снизить цену, растянуть платежи вполне реально. Если бесплатно не получается, попробуйте кредит. Коммерческая ипотека в России умерла не родившись. Правда, депутаты приняли закон, но реальных кредитов что-то не видно. Однако пробовать надо. Пойдите в банк, другой, поговорите, предложите варианты залогов. Здесь как раз еще один плюс для Вас, банк проверит документы на покупаемую Вами недвижимость, и если что-то не так обязательно увидит. Вот Вам и бесплатная экспертиза. Попробуйте договориться с потенциальным арендатором или покупателем об авансе. Если Вы нашли что-то действительно выдающееся, может и сработать. Если Вы перепробовали все способы, а денег все нет, значит, эта недвижимость не Ваша. Забудьте про неё. Какие налоги на недвижимость? Как не прискорбно, но налоги платить придется. Налогов тут масса: Налог на недвижимость как на имущество. Различен, в случае оформления на себя и на фирму. Однако при применении так называемой «упрощенки» (Упрощенной системы налогообложения) этот налог исключен, Налог с доходов от сдачи в аренду. Если сдавать от себя, то НДФЛ (налог на доходы физических лиц), на сегодняшний день – 13%. Если от фирмы, на «упрощенке», то 6 %. Налог на землю. Платится, если земельный участок под Вашим объектом в Вашей собственности. Опять таки, можно не платить, если вспомнить нашу любимую «упрощенку». Налог при перепродаже. Тут сложнее. Если на физическом лице, т.е. на Вас, то можно по аналогии с жилой (3 года, вычет и т.д.). Если же фирма, с «упрощенкой», то придется расстаться с 6% со всей суммы! В общем, тут надо думать. Платить налоги в лоб можно, но зачем тогда голова. Не получается придумать самому, надо спросить. «Не стыдно не знать, стыдно не учиться» - сказал кто-то умный. Итак, коммерческая недвижимость это где не живут, а если и живут, то не прописываются. Нужна она, для того чтобы на ней зарабатывать. Купить её может любой, заработать не каждый. А способов заработать масса. Заработать можно много, но надо знать, как и ещё придется платить налоги.  | |
|
| |
| Календарь |
| Статистика |
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0 |