Главная » 2012 Февраль 14 » Как покупать квартиру
20:27 Как покупать квартиру | |
| Сложный процесс покупки квартиры на вторичном рынке можно разделить на несколько этапов. В каждом из них найдутся свои подводные камни, о которых следует знать, чтобы в итоге не остаться без жилья и без денег. Договор с агентством Квартиру можно купить как с помощью агентства недвижимости, так и самостоятельно. При обращении в агентство, с клиентом заключается договор на подбор объекта недвижимости. Перечень услуг по такому договору включает в себя работу с информацией по продаваемым объектам, переговоры с потенциальными продавцами, организацию просмотров, заключение предварительного договора, предпродажную подготовку объекта, и наконец, заключение самого договора купли-продажи. Агентства чаще всего работают до самого вселения клиента в купленную квартиру. Оплата услуг агентства производится по факту их предоставления. Найти и удержать Когда уже найден подходящий для покупки объект недвижимости, важно договориться с продавцом, выразить ему свое намерение купить эту квартиру. Сделать это можно разными способами. Причем все они за отказ от сделки накладывают разную степень ответственности. Например, предварительный договор купли-продажи. В нем оговариваются все существенные условия будущей сделки: стоимость объекта, сроки сделки, условия продажи (то есть чистая продажа или обмен), обязательства сторон. «Предварительный договор обязывает в последующем заключить сам договор купли - продажи, причем на тех же условиях, что были указаны ранее. Он дает основания требовать исполнения взятых обязательств в судебном порядке, если продавец или покупатель отказались от своих намерений. Второй способ выразить свое намерение купить квартиру – внесение задатка. Задаток - это такая форма частичного платежа, которая усиливает ответственность сторон. Если продавец отказался от продажи квартиры, то он возвращает задаток в двойном размере. Если покупатель отказался, то задаток остается у продавца в качестве компенсации. Еще один способ – заключить с продавцом авансовое соглашение (договор). Здесь также определяются основные условия сделки. Но авансовое соглашение, по сути, ни к чему не обязывает. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то аванс просто возвращается покупателю. Договор купли-продажи Договоры купли-продажи в основном стандартизированы и содержат все необходимые условия: дату заключения, фамилии, имена участников договора, адрес, характеристики, стоимость квартиры и т.д. На сегодняшний день существует две формы заключения договора купли-продажи недвижимости: простая письменная и нотариальная форма. Преимущества последней в том, что нотариус выступает гарантом сделки, несет за нее материальную ответственность. С недавнего времени исчез и еще один плюс нотариальной формы, пожалуй, самый главный – сокращенная государственная регистрация договора (7 дней). В силу внутренних технических причин с 6 июля этого года Регистрационная служба временно установила срок регистрации договоров всех форм – 28 дней. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается в процентном соотношении в зависимости от суммы сделки. Причем, чем больше сумма сделки, тем меньше стоит ее заверение. Если все расходы по нотариальному заверению несет покупатель, то продавец, как правило, не возражает против такой формы договора. Государственная регистрация В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор купли-продажи жилой недвижимости (как и право собственности на нее) подлежит обязательной государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования права на недвижимость. Основным законом, регулирующим порядок регистрации, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрацию осуществляет Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области. У него нет единого адреса – разные отделы службы находятся по разным адресам. Помимо заявления и самого договора купли-продажи на регистрацию надо сдавать правоустанавливающие (дающие право собственности) документы. Это может быть договор приватизации, договор дарения, договор долевого участия, справка о выплате паевого взноса, свидетельство о регистрации права собственности и т.д. Также необходимо предоставить техническую характеристику квартиры из БТИ, справку формы 40 из паспортного стола о прописанных в квартире, согласие супруга на куплю-продажу, согласие органов опеки и попечительства (если в числе собственников или прописанных есть несовершеннолетние), справку из налоговой службы об отсутствии задолженностей (если нынешний продавец получил квартиру в дар до 2006 года), справку из Учреждения юстиции об отсутствии ареста и обременений на квартире. При сборе документов важно помнить, что они имеют определенный срок действия, после которого становятся недействительными. Оплачивают регистрацию покупатель (госпошлина за регистрацию права отдельно взятого собственника -1000 руб.) и продавец (госпошлина за регистрационные действия -500 руб.). Регистрацию могут приостановить или вовсе в ней отказать. Сделать это могут из-за банальных ошибок и неточностей в договоре, или из-за того, что не хватает какого-либо документа. Также регистрацию могут приостановить по заявлению одной из сторон. Отказ же последует, если обнаружится, что какие-то из предоставленных документов поддельные. Что касается права собственности, то оно возникает с момента его регистрации. Часто люди, совершая сделки с недвижимостью, заблуждаются, думая, что становятся собственниками в момент подписания договора купли-продажи. Сделка, конечно, состоялась фактически, но юридически -пока нет. Здесь имеет значение именно переход права собственности. Проблемы Главной проблемой при покупке или продаже квартиры является проверка ее юридической чистоты. Ошибки сделанные на этом этапе могут оставить покупателя без жилья и без денег. В этом вопросе лучше довериться специалисту агентства недвижимости. Необходимо посмотреть на правоустанавливающие документы. Если это договор приватизации, то надо выяснить, кто был прописан на момент приватизации, не было ли там нарушений, нет ли «подчисток» в документах. Если это договор купли-продажи, надо смотреть, как квартира приобреталась, состоял ли на момент покупки теперешний продавец в браке, есть ли сейчас супруги, несовершеннолетние дети в числе собственников. Лучше собрать как можно больше информации. Хотя многие агентства сейчас практикуют работу без выписки из реестра о собственниках, лучше взять ее, чтобы удостовериться в том, что право собственности зарегистрировано именно за продавцом, но лучше, если все документы будут собирать специалисты из агентства покупателя. Они заинтересованы в том, чтобы сделка прошла без нарушений. Не лишним будет посмотреть паспорта у собственников, расспросить соседей об истории квартиры и самого дома. В результате «недопроверки» документов впоследствии могут всплыть не очень приятные для покупателя факты. Из-за чего сделку в судебном порядке могут признать недействительной, даже если договор купли-продажи подписан и уже зарегистрирован. Например, если объявился недовольный бывший супруг, с которым не был произведен раздел квартиры до ее продажи. Срок исковой давности по разделу имущества, нажитого в браке, – 3 года, а значит, все это время существует опасность появления таких претендентов на квартиру. Через суд они смогут признать сделку недействительной. Также основанием для признания сделки недействительной может стать недееспособность одной из сторон, совершение сделки в состоянии опьянения, совершение сделки под влиянием заблуждений, обмана и т.д. Оснований множество, однако, суд может признать покупателя добросовестным приобретателем, если он не знал или не мог знать, что продавец не имел права отчуждать квартиру. Такому покупателю суд может оставить право собственности. Проблемы иногда возникают уже при вселении в новую квартиру: техническое состояние жилья не соответствует указанному в договоре. Это вопрос порядочности продавцов. Если есть сомнения, что бывшие хозяева могут унести какие-либо предметы, нанести урон квартире, то перед самим совершением сделки лучше еще раз ее осмотреть и убедиться, что все на месте, обычно стороны устно оговаривают срок освобождения объекта и наличие оборудования в квартире. Также можно составить акт приема-передачи недвижимости. Но тогда, он станет неотъемлемой частью договора купли-продажи, и необходимо будет предоставлять его на регистрацию.  | |
|
| |
| Календарь |
| Статистика |
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0 |